En copropriété, la surface loi Carrez est la surface de référence mentionnée dans l'acte de vente. Une erreur de plus de 5 % peut entraîner une diminution proportionnelle du prix. Voici ce qui compte, ce qui est exclu, et comment mesurer correctement.
Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner la surface privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Cette surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Définition légale
Surface Carrez = surface de plancher clos et couvert − murs, cloisons, gaines − zones < 1,80 m de hauteur
Ce qui est inclus
- Pièces principales (séjour, chambres, cuisine)
- Dégagements, couloirs, entrée
- Salle de bain, WC
- Dressing, placard si hauteur ≥ 1,80 m et clos/couvert
- Combles aménagés (hauteur ≥ 1,80 m)
- Véranda close et couverte
- Mezzanine fermée si plancher en dur
Ce qui est exclu
| Élément | Raison de l'exclusion |
|---|---|
| Balcon, terrasse, loggia | Non clos |
| Cave, garage, parking | Non considérés comme habitables |
| Grenier non aménagé | Hauteur < 1,80 m ou non couvert |
| Parties communes | N'appartiennent pas au lot privatif |
| Surfaces < 1,80 m de hauteur | Sous-pentes, souplex partiels |
| Lot < 8 m² au total | Exemption légale (chambre de bonne) |
La règle des 1,80 m
Toute zone dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m est exclue du calcul. Cela concerne principalement :
- Les combles — sous les rampants de toiture, la surface utile diminue vite.
- Les souplex — les sous-sols semi-enterrés ont souvent des zones basses.
- Les mezzanines — si la hauteur sous le plancher supérieur est < 1,80 m, cette zone est exclue.
Astuce mesure
Utilisez un télémètre laser pour mesurer précisément la hauteur sous plafond à chaque point critique. Un mètre ruban suffit pour les surfaces au sol, mais la hauteur doit être vérifiée sous chaque pente.
La tolérance de 5 %
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans un délai d'un an à compter de la signature. En revanche, si la surface est supérieure, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément.
Exemple
- Surface annoncée : 65 m² — Prix de vente : 325 000 €
- Surface réelle mesurée : 60 m² — Écart : 5 m² = 7,7 % (> 5 %)
- Réduction possible : 325 000 × (5 ÷ 65) = 25 000 €
Loi Carrez vs surface habitable (loi Boutin)
| Critère | Loi Carrez | Surface habitable (Boutin) |
|---|---|---|
| Contexte | Vente en copropriété | Location (bail) |
| Hauteur minimum | 1,80 m | 1,80 m |
| Caves, garages | Exclus | Exclus |
| Combles non aménagés | Exclus | Exclus |
| Vérandas | Incluses | Exclues |
| Réserves, remises | Incluses si clos/couvert | Exclues |
Attention
La surface Carrez est généralement supérieure à la surface habitable car elle inclut les vérandas et les réserves. Ne confondez pas les deux dans vos annonces.
Récapitulatif
La surface loi Carrez mesure les planchers privatifs clos et couverts, en excluant tout ce qui est sous 1,80 m de hauteur, les murs, les cloisons et les parties communes. La tolérance de 5 % protège l'acheteur en cas de surestimation. Pour estimer rapidement votre surface Carrez pièce par pièce, utilisez notre calculateur loi Carrez.
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